ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทย - กฎหมาย กับดัก ข้อควรระวัง

คำเตือนชาวต่างชาติ: ซื้อที่ดินในประเทศไทยให้รอดปลอดภัย ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมาอยู่อาศัยหรือลงทุน หลายคนต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน แต่กฎหมายไทยมีข้อจำกัดที่เข้มงวดเรื่องการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ บทความนี้จะเตือนภัยและให้ข้อมูลสำคัญที่ชาวต่างชาติต้องรู้ก่อนตัดสินใจ กฎหมายห้ามชาวต่างชาติซื้อที่ดิน หลักการพื้นฐาน ตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ เป็นหลักการสำคัญที่ออกแบบมาเพื่อปกป้องทรัพยากรที่ดินของประเทศ หากชาวต่างชาติพยายามซื้อที่ดินโดยตรง นิติกรรมนั้นจะเป็นโมฆะ และที่ดินจะตกเป็นของรัฐโดยอัตโนมัติ ไม่มีการคืนเงินให้ ไม่มีการชดเชย ใครคือ "ชาวต่างชาติ" ตามกฎหมาย? ชาวต่างชาติ หมายถึง: บุคคลธรรมดาที่ไม่มีสัญชาติไทย นิติบุคคล (บริษัท) ที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 นิติบุคคลที่จดทะเบียนในต่างประเทศ แม้จะมีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นทั้งหมด แม้แต่คนไทยที่สละสัญชาติไทยแล้ว ก็ถือว่าเป็นชาวต่างชาติ และไม่สามารถซื้อที่ดินได้ ข้อยกเว้นพิเศษ (กรณีที่ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้) มีข้อยกเว้นเพียงไม่กี่กรณี: การลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน (BOI) ชาวต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI สามารถซื้อที่ดินได้ แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไข เช่น ใช้เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริม มีการลงทุนขั้นต่ำตามที่กำหนด และต้องขออนุญาตจากกระทรวงมหาดไทย การนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ชาวต่างชาติที่นำเงินเข้ามาลงทุนในพันธบัตร หุ้น หรือหลักทรัพย์ของรัฐ ไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี สามารถขออนุญาตซื้อที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยได้ แต่ไม่เกิน 1 ไร่ และมีเงื่อนไขที่ซับซ้อน ทายาทโดยธรรมที่เป็นคนต่างชาติ หากชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดินจากคนไทย สามารถรับมรดกได้ แต่ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องขายภายในระยะเวลาที่กำหนด มิฉะนั้นที่ดินจะตกเป็นของรัฐ อย่างไรก็ตาม ข้อยกเว้นเหล่านี้มีเงื่อนไขที่เข้มงวดมาก และใช้ได้จริงในทางปฏิบัติไม่บ่อยนัก กับดักทางกฎหมายที่ชาวต่างชาติต้องระวัง กับดักที่ 1: ใช้ชื่อคนไทยถือที่ดิน (Nominee) วิธีนี้เป็นวิธีที่ผิดกฎหมายแต่มีการใช้กันอย่างแพร่หลาย โดยให้คนไทย (มักเป็นแฟน คู่สมรส เพื่อน หรือคนรู้จัก) เป็นเจ้าของที่ดินในนามบัตร (Nominee) แต่แท้จริงแล้วชาวต่างชาติเป็นคนจ่ายเงินและเป็นเจ้าของจริง อันตรายของวิธีนี้: ผิดกฎหมาย การใช้ Nominee ผิดพระราชบัญญัติที่ดิน มาตรา 96 มีโทษจำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ทั้งผู้ให้และผู้รับก็มีความผิด ไม่มีหลักประกันทางกฎหมาย เนื่องจากชื่อเจ้าของในโฉนดเป็นคนไทย คนไทยคนนั้นสามารถขาย จำนอง หรือโอนที่ดินได้โดยไม่ต้องขออนุญาตชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์อะไรเลยทางกฎหมาย เสี่ยงสูญเสียเงินทั้งหมด หากคนไทยคนนั้นหนีไป เสียชีวิต หย่า หรือถูกเจ้าหนี้ยึดทรัพย์ ชาวต่างชาติจะสูญเสียทุกอย่างโดยไม่มีทางเรียกคืน ไม่สามารถฟ้องร้องได้ เนื่องจากเป็นนิติกรรมที่ผิดกฎหมายตั้งแต่ต้น ศาลจะไม่รับฟังคดี และไม่คุ้มครองสิทธิ กรมที่ดินสามารถยึดที่ดินได้ หากถูกตรวจสอบพบว่ามีการใช้ Nominee ที่ดินจะถูกยึดเป็นของรัฐโดยไม่มีการคืนเงิน ตัวอย่างกรณีจริง: นายจอห์น ชาวอังกฤษ ซื้อที่ดิน 3 ไร่ในจังหวัดภูเก็ต มูลค่า 15 ล้านบาท โดยให้แฟนสาวชาวไทยเป็นเจ้าของในนามบัตร หลังจากนั้น 2 ปี แฟนสาวนำที่ดินไปจำนองกับธนาคารโดยไม่บอก แล้วหนีไปกับเงิน ธนาคารยึดที่ดินขาย นายจอห์นฟ้องร้อง แต่ศาลไม่รับฟัง เพราะนิติกรรมผิดกฎหมาย นายจอห์นสูญเสียเงิน 15 ล้านบาทโดยไม่มีทางเรียกคืน กับดักที่ 2: แต่งงานกับคนไทยแล้วซื้อที่ดินร่วมกัน หลายคนเข้าใจผิดว่า หากแต่งงานกับคนไทย ก็สามารถซื้อที่ดินร่วมกันได้ ความจริงแล้ว คู่สมรสชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แม้จะแต่งงานกับคนไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย สิ่งที่เกิดขึ้นจริง: เมื่อคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติต้องการซื้อที่ดิน ที่สำนักงานที่ดิน คู่สมรสชาวต่างชาติต้องลงนามใน "หนังสือสละสิทธิ์" (Disclaimer) เพื่อแสดงว่า: เงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็นเงินของคู่สมรสชาวไทยเท่านั้น ไม่ใช่เงินของชาวต่างชาติหรือเงินสมรส ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างใด หากแต่งงานกันโดยไม่มีสัญญาทรัพย์สินก่อนสมรส ที่ดินจะถือเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทยเท่านั้น ปัญหาที่เกิดขึ้น: ไม่มีหลักประกัน หากคู่สมรสไทยขาย จำนอง หรือโอนที่ดินโดยไม่ได้ปรึกษา ชาวต่างชาติไม่สามารถทำอะไรได้ เมื่อหย่า ชาวต่างชาติไม่ได้อะไร แม้จะจ่ายเงินซื้อเอง แต่เนื่องจากได้ลงนามสละสิทธิ์ไว้แล้ว จึงไม่สามารถเรียกร้องได้ ความเสี่ยงจากหนี้สิน หากคู่สมรสไทยมีหนี้ เจ้าหนี้สามารถยึดที่ดินได้ ตัวอย่างกรณีจริง: นายมาร์ค ชาวอเมริกัน แต่งงานกับหญิงไทย ซื้อที่ดินและสร้างบ้าน มูลค่า 20 ล้านบาท โดยใช้เงินของตนเอง แต่ต้องทำชื่อภรรยาเพราะกฎหมายห้ามชาวต่างชาติ หลังจากนั้น 3 ปี ภรรยายื่นหย่าและเรียกร้องที่ดินทั้งหมด นายมาร์คฟ้องว่าใช้เงินตัวเองซื้อ แต่ศาลตัดสินให้ภรรยา เพราะนายมาร์คได้ลงนามสละสิทธิ์ไว้แล้ว นายมาร์คสูญเสียทุกอย่าง กับดักที่ 3: ตั้งบริษัทไทยเพื่อซื้อที่ดิน วิธีนี้เป็นวิธีที่มีการใช้กันมาก โดยชาวต่างชาติจะจดทะเบียนตั้งบริษัทไทย โดยมีคนไทยถือหุ้นมากกว่า 51% และชาวต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% แล้วให้บริษัทเป็นผู้ซื้อที่ดิน ปัญหาและความเสี่ยง: ผิดกฎหมายหากเป็น "บริษัทหุ้นส่วน" (Nominee Company) หากคนไทยที่ถือหุ้น 51% เป็นเพียงนามบัตร ไม่มีเงินลงทุนจริง เพียงแต่ชาวต่างชาติให้เงินมา ถือว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย มีความผิดตามพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และที่ดินจะถูกยึดเป็นของรัฐ ต้องมีการประกอบกิจการจริง บริษัทต้องมีการดำเนินธุรกิจจริง ไม่ใช่ตั้งขึ้นเพื่อถือที่ดินเพียงอย่างเดียว ต้องมีรายได้ ยื่นภาษี และจ้างพนักงาน ผู้ถือหุ้นไทยต้องมีเงินลงทุนจริง เงินค่าหุ้นของคนไทย 51% ต้องเป็นเงินของคนไทยจริงๆ ไม่ใช่เงินที่ชาวต่างชาติให้มา ค่าใช้จ่ายสูง การดำเนินบริษัทมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าทำบัญชี ค่าสอบบัญชี ภาษีนิติบุคคล ค่าธรรมเนียมรายปี อาจสูงถึง 50,000-100,000 บาทต่อปี เสี่ยงถูกตรวจสอบ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และกรมที่ดิน มีอำนาจตรวจสอบ หากพบว่าเป็นบริษัทหุ้นส่วน จะมีการดำเนินคดีและยึดที่ดิน ผู้ถือหุ้นไทยมีอำนาจสูง ผู้ถือหุ้นไทยที่ถือ 51% มีอำนาจในการตัดสินใจทุกอย่าง สามารถขาย จำนอง หรือโอนที่ดินได้ หากมีปัญหาความไม่ซื่อสัตย์ ตัวอย่างกรณีจริง: นายปีเตอร์ ชาวเยอรมัน ตั้งบริษัทไทยโดยมีคนไทย 3 คนถือหุ้น 51% (ให้เงินมาซื้อหุ้น) และตัวเองถือ 49% ซื้อที่ดิน 10 ไร่ ในพัทยา กรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจสอบพบว่าคนไทยทั้ง 3 ไม่มีเงินลงทุนจริง เป็นเพียงนามบัตร ดำเนินคดี ศาลพิพากษาว่าเป็นบริษัทหุ้นส่วน ยึดที่ดินเป็นของรัฐ นายปีเตอร์สูญเสียเงิน 25 ล้านบาท กับดักที่ 4: สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี บางคนคิดว่า ถ้าซื้อที่ดินไม่ได้ ก็เช่าระยะยาวแทน โดยทำสัญญาเช่า 30 ปี และต่ออายุได้อีก 30 ปี รวม 60 ปี ฟังดูปลอดภัย แต่มีข้อควรระวัง ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น: สัญญาเช่าเกิน 30 ปีใช้ไม่ได้ ตามกฎหมาย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปี ส่วนที่เกินเป็นโมฆะ การสัญญาว่าต่ออายุอัตโนมัติอีก 30 ปีไม่มีผลผูกพัน การต่อสัญญาไม่แน่นอน เมื่อครบ 30 ปี เจ้าของที่ดินอาจไม่ยอมต่อสัญญา หรือเรียกค่าเช่าเพิ่มสูงมาก ผู้เช่าไม่มีทางบังคับให้ต่อได้ หากเจ้าของขายที่ดิน เจ้าของใหม่อาจไม่รับสัญญาเช่า และอาจฟ้องไล่ออก หากเจ้าของเสียชีวิต ทายาทอาจไม่ยอมรับสัญญาเช่า หรือเรียกค่าเช่าใหม่ ไม่สามารถจำนองได้ สัญญาเช่าไม่สามารถนำไปจำนองกับธนาคารได้ หากต้องการเงิน สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเป็นของใคร หากสร้างบ้านบนที่ดินเช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด บ้านอาจต้องรื้อถอน เว้นแต่ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น กับดักที่ 5: สัญญาแปลงที่ดิน (Usufruct) Usufruct คือสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่น ชาวต่างชาติสามารถได้รับสิทธินี้ได้ตามกฎหมาย โดยลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ข้อจำกัด: อายุสูงสุดเท่ากับชีพของผู้รับสิทธิ์ หากผู้รับสิทธิ์เสียชีวิต สิทธิ์สิ้นสุดทันที ไม่สามารถโอนต่อให้ทายาทหรือขายต่อ ไม่เกิน 30 ปี หากกำหนดระยะเวลา ต้องไม่เกิน 30 ปี ไม่สามารถขายหรือโอน Usufruct เป็นสิทธิส่วนบุคคล ไม่สามารถขายหรือโอนได้ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน Usufruct คิด 1% ของมูลค่าที่ดิน ทางเลือกที่ปลอดภัยสำหรับชาวต่างชาติ ทางเลือกที่ 1: ซื้อคอนโดมิเนียม นี่คือทางเลือกที่ดีที่สุดและปลอดภัยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยในไทย เหตุผล: ถูกกฎหมาย ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดได้ตามกฎหมาย โดยไม่ต้องใช้วิธีอ้อม ได้กรรมสิทธิ์แบบเต็มรูป มีโฉนดเป็นของตัวเอง สามารถขาย โอน ให้เช่า หรือทำพินัยกรรมได้ เงื่อนไข: ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาซื้อ และต้องมีหนังสือรับรองจากธนาคาร (Tor Tor 3) ในโครงการหนึ่งๆ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมด ต้องมีเอกสารหลักฐานถูกต้องครบถ้วน ข้อดี: ปลอดภัย ถูกกฎหมาย สามารถจำนองกับธนาคารได้ สามารถให้เช่าได้ สามารถทำพินัยกรรมให้ทายาทได้ ข้อเสีย: ไม่มีที่ดิน เป็นเพียงห้องชุด ต้องอาศัยอยู่ในอาคารสูง